Де можна будувати будинок: 02.01, 01.03, 01.05, 07.03 і 01.07

Житловий будинок без застережень будують на присадибній ділянці 02.01. На садовій (01.05) і дачній (07.03) ділянці будинок можна звести за будівельним паспортом, а потім перевести в житловий. На ділянці для особистого селянського господарства (01.03) і городі (01.07) житловий будинок законно не оформити без зміни цільового призначення.

Дві ділянки по 10 соток на одній вулиці можуть відрізнятися в ціні в рази. Часто різницю пояснює код цільового призначення. На одній можна збудувати будинок, отримати адресу й зареєструвати там місце проживання. На іншій дозволено тільки город. Розбираємо коди, які найчастіше трапляються в оголошеннях, і пояснюємо, як перевірити код, перш ніж віддати завдаток.

Що таке код цільового призначення

Код має формат XX.XX і показує, як дозволено використовувати ділянку. Перші дві цифри позначають розділ, наприклад 01.xx мають сільськогосподарські землі, 02.xx мають землі житлової забудови. Повний перелік кодів із поясненнями є в нашому класифікаторі цільового призначення.

Порівняння кодів: де можна будувати житловий будинок

ЗКУ тут і далі означає Земельний кодекс України.

Коди, з якими найчастіше стикаються покупці ділянок

02.01: присадибна ділянка

Якщо ви плануєте жити на ділянці, це найпростіший варіант. Тут будують житловий будинок, гараж, сарай та інші господарські будівлі. Будувати можна за будівельним паспортом, а готовий будинок отримує адресу. На сторінці коду зібрано й активні аукціони з ділянками 02.01.

01.03: особисте селянське господарство (ОСГ)

Це сільськогосподарська земля: город, сад, утримання худоби, господарські споруди. Така ділянка зазвичай дешевша за 02.01, а податок рахують за ставками для сільськогосподарських угідь. Житловий будинок без зміни цільового призначення законно не оформите (детальніше нижче).

01.05: індивідуальне садівництво

Тут закладають сад, вирощують овочі й будують садовий будинок із господарськими спорудами (ст. 35 ЗКУ). Будівельний паспорт на садову ділянку видають. Садовий будинок, що відповідає будівельним нормам для житла, можна перевести в житловий. Рішення ухвалює виконавчий орган місцевої ради за Порядком, затвердженим постановою Кабміну № 321.

07.03: індивідуальне дачне будівництво

Це землі рекреаційного призначення, розраховані на відпочинок. Дачний будинок, як і садовий, можна перевести в житловий за постановою № 321, але це окрема процедура з технічним обстеженням будинку.

01.07: городництво

Тут можна тільки вирощувати культури. Капітальні будівлі заборонені, дозволені лише тимчасові споруди для інвентарю (ст. 36 ЗКУ). Закон передбачає для городництва оренду, тож якщо таку ділянку вам «продають», перевірте в картці форму власності.

Чи можна побудувати будинок на ОСГ

Ні, якщо йдеться про житловий будинок, який ви хочете законно ввести в експлуатацію. Стаття 27 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» дозволяє будувати за будівельним паспортом лише на присадибних, дачних і садових ділянках. Код 01.03 до них не належить.

В інтернеті трапляється протилежна думка з посиланням на Закон «Про особисте селянське господарство». Він дозволяє зводити на ОСГ господарські будівлі, але не дає підстав для будівельного паспорта на житло. Будинок без документів не вдасться зареєструвати, і з ним виникнуть проблеми з адресою, підключенням до мереж і продажем.

На старих ділянках ОСГ у селах трапляються будинки, зареєстровані ще до змін у законодавстві. Якщо купуєте такий, перевірте право власності на будинок у Державному реєстрі речових прав.

Як перевірити код ділянки до покупки

1. Знайдіть ділянку на кадастровій карті. Якщо номера немає, скористайтеся трьома способами пошуку без номера.
2. Відкрийте картку ділянки: там видно код цільового призначення, категорію земель і форму власності.

3. Порівняйте код з оголошенням. Якщо продавець пише «під забудову», а в кадастрі стоїть 01.03 чи 01.07, це привід зупинитися. Що ще варто перевірити, описано на сторінці перевірка ділянки перед купівлею.
4. Отримайте витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК): ви можете замовити його у нас або звернутися до офіційних ресурсів. Дані на карті довідкові, юридичну силу має лише витяг.
5. Якщо в кадастрі старий код (наприклад, «1.1» з класифікатора 1998 року) або текст замість коду, відомості треба привести у відповідність до чинного класифікатора. Зазвичай це робить власник за заявою. Домовтеся з продавцем, щоб він виправив дані до угоди.

Чи можна змінити цільове призначення

Так, якщо розробити й затвердити документацію із землеустрою (ст. 20 ЗКУ). Новий вид призначення має відповідати функціональній зоні, визначеній комплексним планом громади або генеральним планом населеного пункту. Якщо ділянка для ОСГ розташована в зоні, де житло не передбачене, змінити її на 02.01 зазвичай не вийде, поки громада не змінить план.

Змінити призначення лише частини ділянки не можна: спершу її ділять. Перевірте зону і запитайте землевпорядника про строки й вартість ще до купівлі.

Як код впливає на податок

Межі ставки залежать від того, до яких земель належить ділянка. Для сільськогосподарських угідь ставка становить від 0,3 до 1 % нормативної грошової оцінки, для більшості інших земель не більше 3 % (ст. 274 Податкового кодексу України). Як порахувати суму для своєї ділянки, пояснюємо в статті як розрахувати земельний податок за НГО, а швидко прикинути можна в калькуляторі земельного податку.

Часті запитання

Чи можна побудувати будинок на ОСГ (01.03)? Господарські споруди можна. Житловий будинок без зміни цільового призначення на 02.01 законно не оформите.

Чи видадуть будівельний паспорт на ОСГ? Ні. Будівельний паспорт видають тільки для присадибних, дачних і садових ділянок.

Чи можна прописатися в дачному будинку 07.03? Так, після того як дачний будинок переведуть у житловий за постановою Кабміну № 321.

Що краще для дому: 02.01 чи 01.05? 02.01, якщо потрібні адреса й реєстрація місця проживання без додаткових процедур. 01.05 підійде для саду з будинком, який згодом можна перевести в житловий.

Де подивитися код своєї ділянки? У картці ділянки на карті або у витязі з ДЗК.

Оновлено: 16 жовтня 2026. Джерела: Земельний кодекс України, Закон «Про регулювання містобудівної діяльності», Класифікатор видів цільового призначення (додаток 59 до Порядку ведення ДЗК), постанова КМУ № 321.